Загородный дом: покупатель выбирает деревню
Главная / Статьи / Загородный дом: покупатель выбирает деревню
2019-05-23 15:52:10
Кризис вынудил предпринимателей выставить на продажу земельные участки, которые долгое время придерживались. Предложения появились даже в «модных» деревнях, что в очередной раз заставило покупателя задуматься над вопросом: не предпочесть ли коттедж в поле индивидуальному дому в удобном поселке? Симпатии горожан, говорят риэлтеры, склоняются в пользу точечной застройки.
Экономическая выгода
Главный плюс строительства в существующей деревне заключается в экономической выгоде.
Эксперт по недвижимости АН «Загородное» Павел Панкратов подсчитал затраты на подведение коммуникаций к участку в 15 соток, расположенному в 40 м от газового источника и в 100 м от асфальтовой дороги. Одна электрическая опора стоит 10 тыс. руб., устанавливаются они через 50 м. Разработка технических условий на подключение к электрическим мощностям до 15 КВт обходится в 500 руб. Отдельная плата взимается за провода и расчет нагрузки. Разрешение на подключение к газовым сетям стоит 100–200 тыс. руб., проект обойдется в 10–15 тысяч. Стоимость трубы и монтажа — 1,3 тыс. руб. за погонный метр. Дорога (отсыпка, уплотнение, асфальт) оценивается в среднем в 7 тыс. руб. за погонный метр, то есть на сто метров нужно 700 тыс. руб. Сложив все затраты и разделив их на десять заинтересованных в дороге домовладений, эксперт определил, что на ее прокладку необходимо собрать с участка по 285 тыс. руб.
Следующая статья расходов — непосредственно сам дом. Стоимость возведения каменного дома (из кирпича или пеноблоков) начинается от 25 тыс. руб. за 1 кв.м. Жилище из клееного бруса с чистовой отделкой и разводкой обходится в 24 тыс. руб. за квадрат и выше, канадский дом — в 12–20 тыс. руб. за 1 кв.м. Дворцов площадью по 500 метров уже никто не строит: по словам специалиста АН «Новосел» Ольги Тюниной, в ходу сегодня строения от 100 до 150 кв.м. Стало быть, общие затраты на дом могут составить от 1,2 млн руб.
В организованных поселках цифры несколько иные: в «Гринвиле» 20 соток предлагают за 3 млн руб., само жилище — по цене 35 тыс. руб. за 1 кв.м. В клубном поселке «Гайд Парк» строительство дома обойдется в два раза дороже (73 тыс. руб. за 1 кв.м с разводкой всех коммуникаций и чистовой отделкой), но зато придется выложить 3,5 млн за 10 соток. В «Палниксе» участок в 15 соток, находящийся в собственности, продается за 8,5 млн руб. Арендованная земля оценивается в 410 тыс. за сотку. Коробка дома с заведенными на первый этаж сетями стоит 28 тыс. руб. за 1 кв.м. В коттеджном поселке в Истоке цена квадрата начинается от 45 тыс. руб. — это при черновой отделке и неразведенных сетях. Земля находится в аренде, поэтому ее придется выкупать по кадастровой стоимости.
Однако экономическая выгода — не единственное преимущество индивидуального дома в деревне перед коттеджем в организованном поселке. По словам Павла Панкратова, многих покупателей останавливает то обстоятельство, что земли в строящихся поселках находятся в аренде либо вовсе являются сельскохозяйственными угодьями. В деревнях же право собственности на землю есть практически всегда. Правда, в поселках достаточно возвести фундамент, чтобы землю приобрести в собственность, но на это иной раз требуется время.
Сельскохозяйственные земли, отмечает директор АН «СВ-Недвижимость» Светлана Щербинина, редко передают в собственность, отчего большинство коттеджных поселков стоит не на собственной земле. Именно по этой причине под строительство дома нельзя взять ипотеку, хотя параметры все выдержаны и к участку подведены коммуникации.
Следующий минус организованного поселка заключается в том, что в кооперативе по окончании строительства платить придется за все: за содержание сетей, за очистку дорог, за охрану и т.д. В деревне основная статья расходов — электричество и газ. Обслуживание индивидуального дома площадью 300 кв.м обходится довольно дешево: примерно 2–2,5 тыс. руб. в месяц.
Наличие домика на приобретенном участке решает сразу несколько проблем: есть подведенное электричество, есть, как правило, проект на газ. Кроме того, на пустом участке у реки дом построить не позволят, но если там уже было строение, то заменить его на коттедж разрешат. С другой стороны, прежний дом необходимо сносить не только физически, но и по документам.
Надо отметить, что строительство дома — дело непростое и иной раз проигрышное в деньгах: очень часто продать дом за те деньги, что хозяин вложил в строительство, уже не удается. Порой строения продаются значительно дешевле, чем они стоят по материалам. Цену определяет спрос, а не затраты. Поэтому строить дом надо лишь в том случае, если собираешься в нем жить. Продавать его желательно после амортизации, чтобы рынок смог «потянуть» предлагаемую цену.
Суммируя же все за и против, следует признать, что лучше приобрести дом в обычном поселении, чем в организованном поселке. Вопрос с безопасностью потерял свою актуальность с развитием технических средств защиты. Да и, как говорят риэлтеры, ментальность сельских жителей меняется, и прежнего воровства, как в 90‑е, уже не наблюдается.
Статус или цена?
Какие же населенные пункты пользуются наибольшей популярностью у покупателей загородной недвижимости?
Излюбленным местом проживания многих екатеринбуржцев, утверждает Павел Панкратов, являются ближайшие окрестности и окраины города: Уктус, Широкая речка, Семь ключей, УНЦ, Шарташ. Деловые, семейные люди обзаводятся также домами в 15‑километровой зоне вокруг Екатеринбурга: в Верхней Пышме, Березовском, Арамили, Большом Седельникове и т. д. Наличие детских садов, школ, магазинов, отделений банков, а также транспортная доступность очень ценятся практичными покупателями. К минусам здесь следует отнести пресловутую экологию и высокую стоимость земли: в среднем 150 тыс. руб. за одну сотку.
Идеальным вариантом считается 20–40‑километровая зона: Решеты, Балтым, Старопышминск, Монетный, Верхнее Дуброво, – где в дополнение к инфраструктуре человек получает красивый вид из окна. Недостатка предложений здесь нет, но цены, полагает риэлтер, часто завышены: от 70 до 120 тыс. руб. за сотку.
Дачная зона, расположенная в 50–80 км вокруг Екатеринбурга, привлекает своего покупателя, но в здешних населенных пунктах магазинов мало, больниц нет, транспорт ходит очень редко. Из коммуникаций, как правило, только линии электропередач. Зато земля стоит около 60 тыс. руб. за сотку.
Ольга Тюнина утверждает, что покупатели выбирают себе место для загородного дома исходя из своего социального положения. Средний класс больше смотрит на цену объекта и на транспортную доступность населенного пункта. Эта категория клиентов нередко меняет свою городскую квартиру на загородный дом, а потому наличие свободного выезда с Уралмаша или Химмаша им нередко важнее, чем развитая инфраструктура в поселке.
Бизнесменам очень важен статус, а потому они не будут строиться рядом с кособокой избушкой. Выбор местожительства обусловлен во многом будущими соседями и общественным мнением. Принцип «не хотим в соседи дядю Васю-тракториста» соблюдается ими свято, хотя, замечают риэлтеры, чем дальше от города, тем дружелюбнее люди.
Наличие инженерной инфраструктуры для этой социальной группы обязательно. На первый взгляд, особых проблем с этим нет. По словам Светланы Щербининой, Сысертский район, например, газифицирован практически полностью. Те немногие населенные пункты, до которых голубое топливо не дошло, будут газифицированы согласно существующей программе до 2010 года.
На Старотагильском тракте, утверждает эксперт по недвижимости АН «Загородное» Максим Леонов, почти все села в радиусе 50 км от Екатеринбурга оснащены газом. Здесь также существуют планы развития населенных пунктов, в которых прописаны сроки строительства дорог и газовых сетей. Но практика нередко вносит в эти программы коррективы по причине нехватки денег в бюджете. Кроме того, часто становится головной болью организация разводки от раздаточной колонки: около 40% деревенских жителей не могут или не хотят оплачивать монтаж газовой трубы, потому что у них нет денег либо они привыкли жить с печкой. Вопрос решается значительно быстрее, если в газификации села заинтересована администрация района или если в нем есть стабильно работающее предприятие. Например, в поселке Кедровом жизнь на порядок цивилизованнее, чем в Мостовском, который расположен всего в 4 км от первого, но туда не ходит автобус и с газом проблема, поскольку нет разводки.
Многим покупателям очень важно наличие в деревне речки. «Я, честно говоря, — недоумевает Светлана Щербинина, — не понимаю, зачем нужна река людям, которые берут коттедж за 20–30 миллионов? Они не зайдут ни в один уральский водоем, а возьмут билет на самолет и съездят покупаться на море. В крайнем случае, поставят себе бассейн. Считаю, что куда важнее вид из окна. Да, в Бобровском плохая река Исеть, но вид шикарный. Люди тем не менее все равно капризничают и хотят хорошую реку».
Большой популярностью в связи с этим пользуется «модная» деревня Кадниково, где помимо широкой реки и живописного леса наличествуют развлекательные заведения: с одной стороны — база отдыха «Иволга», в которой есть и боулинг, и дискотека, и бильярд, а с другой — новый клуб «Белая лошадь». В этом шикарном, по определению Светланы Щербининой, клубе можно не только покататься на лошадях в манеже и на улице, но и сходить в боулинг, посетить приличный ресторан. Публика давно уже вкусила прелести проживания в этой деревне, но вход сюда еще не закрыт: на берегу реки здесь предлагается земля для застройки.
Участки, прямо скажем, не дешевые: 18 соток стоят около 5 млн руб. Светлана Щербинина говорит, что для 2007 года это недорого, но сегодня по этой цене их вряд ли удастся продать. Землю, по данным риэлтера, очень долго держали, надеясь получить максимальную цену, но кризис вынудил выставить на продажу.
Цены в Кадникове наводят на мысль, что эта деревня стала уже полноценным коттеджным поселком. В связи с этим возникает вопрос: есть ли шанс у остальных уральских поселений превратиться со временем в нормальные загородные поселки?
Цены голосуют за деревню
Павел Панкратов убежден, что, несмотря на наличие очень неплохих поселений, многие из них вряд ли превратятся в полноценные коттеджные поселки: «Все зависит от расположения. Очень много поселков у нас находится вдоль дорог и далеко от водоема. Компенсировать эти недостатки развитая социальная и инженерная инфраструктура вряд ли сможет». Эксперт не исключает в связи с этим, что если застройщики коттеджных поселков предложат адекватные цены, то люди к ним вернутся.
С адекватными ценами, однако, пока сложно. В Карасьеозерске, по данным Светланы Щербининой, предлагаются два дома по 100 млн руб., и их хозяева сбавить цену не хотят. Рынок, утверждает риэлтер, стоит. Продавцы, купившие участок за 2 млн руб., не будут продавать его за 1,5 млн. Пусть лучше земля постоит: есть она не просит. Сегодня недвижимость продается лишь по необходимости, например для погашения банковского кредита. Многие свои объекты снимают с продажи, надеясь дождаться лучших времен: стройки-то все заморожены, что неизбежно создаст когда-то дефицит.
Ценовый коллапс на рынке загородной недвижимости лишний раз убеждает в том, что свой дом лучше строить в существующем поселении. Правда, деревни не получится переделать в полноценные коттеджные поселки. Бабушки, проживающие в них, ни за какие деньги свои домики не продадут, а наследники не захотят строить большой дом. В отличие от обитателей поселений на Юге России, утверждает Светлана Щербинина, нашему деревенскому обывателю не стыдно жить в плохом доме. Горожанину же портит вид соседская развалюха, но поделать он ничего не может, поскольку на предъявленные претензии крестьянин в лучшем случае скажет следующее: «Тебе не нравится мой дом, так построй мне коттедж».
Менталитет когда-нибудь поменяется, но на это уйдут годы. Предприниматели же умеют считать деньги и не будут строить в деревнях сети в расчете на то, что соседи когда-то созреют и захотят подключиться к ним. Поэтому лучше, полагают риэлтеры, строиться рядом с населенным пунктом. Ресурс земель в поселении, как правило, есть.
Автор: Владимир Терлецкий
Загородный дом: покупатель выбирает деревню
Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости?
Как выбрать земельный участок?
Строим частный дом: как правильно собрать разрешительные документы?